WAS IST BESSER: GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS ODER OFFENE IMMOBILIENFONDS?

Hand aufs Herz: Denken Sie auch darüber nach, in Immobilien zu investieren und haben es bis heute nicht getan? Und das, obwohl die Schlagwörter Inflationsschutz und Sachwert permanent in den Medien erscheinen? Ich kann Sie beruhigen. Damit stehen Sie nicht alleine da. Sie wissen, dass der Immobilienmarkt, neben dem hübschen Eigenheim, so viel mehr zu bieten hat. Dennoch kommen Sie nicht in die Umsetzung. Genauso wie die Angst vor Aktien viele Deutsche erfolgreich davon abhält, am Erfolg börsennotierter Unternehmen zu partizipieren, scheuen viele ebenso die Verbindlichkeit, die vermeintlich mit der Investition in Immobilien einhergeht. Wir Deutschen gehen eben lieber auf Nummer sicher. Doch der Grund hinter dem Zögern ist stets derselbe: Unwissenheit.

Das ist jedoch keine Schande, sondern schlichtweg menschlich. Stehen Sie zu Ihrer Unwissenheit und dann gehen Sie hin und informieren Sie sich! Genau dafür ist dieser Blog da.

Diesmal möchte ich Ihnen das Thema Immobilienfonds näherbringen. Falls Sie diesen Artikel über Google gefunden haben, haben Sie sich vielleicht schon näher mit Immobilienfonds beschäftigt oder interessieren sich für ein solches Investment und fragen sich, ob Sie lieber in offene oder geschlossene Immobilienfonds investieren sollten. Aber auch, wenn Sie diese Begriffe gerade zum ersten Mal hören beziehungsweise lesen, werden Sie in diesem Artikel die Antworten finden, die Ihnen das kribbelige Bauchgefühl nehmen werden, das sich fragt: “Soll ich..?”

Widmen wir uns zuerst Ihrer wohlmöglich brennendsten Frage:

LOHNEN SICH IMMOBILIENFONDS?

Sie haben es sicherlich schon mitbekommen: Immobilien sind derzeit irgendwie “out”. Wer gerade eine Immobilie verkaufen möchte, muss sich in der Regel mit dürftigen Preisen zufriedengeben. Und da, wo Sie überall um sich herum nur Gemecker über fallende Immobilienpreise hören, ploppt im Kopf schnell die Frage auf: “Lohnen sich Immobilien noch?”. Die Antwort lautet ganz klar “Ja”, allerdings sind etwas Geduld und Zeit gefragt. Der Immobilienmarkt verändert sich gerade sehr stark – zum einen durch die Energiewende und zum anderen durch die steigende Nachfrage nach Wohnraum. Beides geht mit Mieterhöhungen einher, die sich für Anleger günstig auswirken können, wenn zugleich die Voraussetzungen zur Schaffung von Wohnraum im wahrsten Sinne des Wortes günstig sind. 

In dem oben genannten Zusammenhang empfehle ich Ihnen derzeit jedoch ausdrücklich, die Investition in ausgewählte geschlossene Immobilienfonds statt in offene Immobilienfonds. 

Überrascht?

Die Gründe dafür erkläre ich Ihnen später. Lassen Sie uns zunächst klären, inwiefern sich offene und geschlossene Immobilienfonds voneinander unterscheiden:

UNTERSCHIED OFFENE UND GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS

Der Unterschied zwischen einem offenen und einem geschlossenen Immobilienfonds ist im Prinzip schnell erklärt:

Bei einem offenen Immobilienfonds investieren viele Anleger in eine Vielzahl von Immobilien. Meist handelt es sich dabei um gewerbliche Immobilien. Der Vorteil an offenen Immobilienfonds ist, dass Sie bereits mit einem relativ niedrigen Budget einsteigen können. Außerdem sollen die Anteile relativ leicht wieder veräußert werden können. Daher galten offene Immobilienfonds lange Zeit als erste Wahl für Privatanleger.

Geschlossene Immobilienfonds hingegen konzentrieren sich angeblich auf ein einzelnes oder einige wenige Objekte und werden direkt mit den Fondsgesellschaften als unternehmerische Beteiligungen abgeschlossen. Aussagen wie diese, die man bei einer Internetrecherche findet, schrecken viele private Investoren ab. Dass geschlossene Fonds seit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches im Jahr 2013 der gleichen Regulierung und Überwachung unterliegen wie offene Fonds, darüber wird wenig berichtet. Weiterhin investieren einzelne dieser sogenannten Alternativen Investmentfonds (AIF) die Anlegergelder in mehr als 1000 Immobilien.

Eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds kann sich durchaus lohnen, wenn Sie wissen, worauf Sie achten müssen. Gerade bei einer Investitionssumme von 150.000 € oder mehr rate ich Ihnen ausdrücklich, die geschlossene Variante zu bevorzugen – und das aus guten Gründen, die ich Ihnen nachfolgend erläutern werde.

2024 LIEBER IN GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS INVESTIEREN?

Ich hatte es vorhin bereits erwähnt. Wenn Sie mit einer Investition in Immobilienfonds liebäugeln, empfehle ich Ihnen derzeit ausdrücklich, geschlossene Immobilienfonds zu bevorzugen, und zwar aus folgenden Gründen:

MINDESTHALTEDAUER UND LIQUiDIDITÄTSINKONGRUENZ OFFENER IMMOBILIENFONDS

Die Mindesthaltedauer bei offenen Immobilienfonds beträgt 24 Monate. Außerdem gibt es eine einjährige Kündigungsfrist, wenn Sie Ihre Anteile verkaufen. Die Kündigung kann dann nicht mehr widerrufen werden!

Diese starren Regeln machen es Ihnen unmöglich, Einfluss zu nehmen. Bei Verkauf müssen Sie mit der Rendite leben, die am Ende der einjährigen Kündigungsfrist übrig bleibt. Somit gleicht die Investition in einen offenen Immobilienfonds einem Glücksspiel, das Sie nur zufällig gewinnen können, aber keiner sinnvollen Investitionsstrategie. Hinzu kommt die hohe Liquiditätsinkongruenz aufgrund der Vielzahl der Anleger. Gerade jetzt, da die Immobilienpreise seit Jahren sinken, steigen viele private Investoren auf einmal aus, zum Nachteil aller.

HOHE EXPERTISE VON EMITTENTEN UND ANLEGERN GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS

Mit geschlossenen Immobilienfonds spielen Sie sozusagen in der Profi-Liga mit. Hier werden von den Emittenten gezielt lohnenswerte Objekte ausgewählt, die sich beispielsweise durch einen günstigen Quadratmeterpreis bei gleichzeitig guter Bausubstanz auszeichnen. Die Investitionsstrategie in Bestandsimmobilien mit energetischer Sanierung bietet derzeit viel Renditepotential, da der Neubaumarkt brach liegt. Hier können Sie ruhig auf die Expertise der Emittenten vertrauen, die aufgrund langjähriger Erfahrung und Marktkenntnis frühzeitig Chancen erkennen, an denen Sie sich beteiligen können. Und auf meine Expertise bei der Auswahl der erfolgreichen Emittenten.

GEMEINSAME STRATEGIE BEI GESCHLOSSENEN IMMOBILIENFONDS

Während Sie bei einem offenen Immobilienfonds einer von vielen Investoren sind, haben Sie bei geschlossenen Immobilienfonds ein Mitspracherecht. Mit der herausgebenden Fondsgesellschaft und den Co-Investoren stimmen Sie eine gemeinsame Strategie ab. Die Mehrheit der Anleger entscheidet. So wird verhindert, dass Anteile “zufällig” zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkauft werden, wie es bei offenen Immobilienfonds aufgrund der starren Vorgaben schnell passieren kann. Außerdem gibt es bei geschlossenen Immobilienfonds fest definierte Anlagezeiträume. Die Wahrscheinlichkeit, dass andere Investoren vorzeitig aussteigen, geht also gegen Null. Das macht geschlossene Immobilienfonds wesentlich planbarer als offene Immobilienfonds.

Sie denken darüber nach, in Immobilienfonds zu investieren und fragen sich, ob dieses Investment für Sie in Ihrer individuellen Situation das Richtige ist? Ich berate Sie gerne in einem kostenlosen Erstgespräch (auch online).